Odluka o kućnom redu u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama
Na osnovu člana 44. Zakona o upravljanju i održavanju stambenih i stambeno-poslovnih zgrada („Službene novine Zeničko-dobojskog kantona“, broj 2/08) i člana 22. Statuta općine Visoko („Službeni glasnik općine Visoko“, broj 1/08 i 5/08), Općinsko vijeće na 20 sjednici održanoj 09.06.2010. godine, donosi:
O D L U K U
O KUĆNOM REDU U STAMBENIM I STAMBENO-POSLOVNIM ZGRADAMA
I OPĆE ODREDBE
Č l a n 1.
Ovom Odlukom propisuju se pravila kućnog reda u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama na području općine Visoko, a sve u cilju pravilnog i nesmetanog korištenja posebnih i zajedničkih dijelova zgrade, kao i zemljišta koje služi redovnoj upotrebi zgrade, te osiguranja reda, mira i čistoće i očuvanja zgrade i zajedničkih dijelova zgrade u dobrom i upotrebljivom stanju.
Č l a n 2.
Posebnim dijelovima zgrade, u smislu Zakona o upravljanju i održavanju stambenih i stambeno-poslovnih zgrada, smatraju se stanovi, poslovne prostorije i drugi prostori koji se koriste za posebne namjene (trafostanice u zgradi, toplinske podstanice u zgradi i slično).
Zajedničkim dijelovima zgrade, u smislu Zakona o upravljanju i održavanju stambenih i stambeno-poslovnih zgrada, smatraju se:
1.Konstrukcija zgrade:
– temelji,
– nosivi zidovi i stupovi,
– međuspratna konstrukcija,
– krovna konstrukcija, krovni pokrivač, kosi i ravni krovovi,
– hidro i termo izolacije,
– krovna i ostala limarija ( slivne vertikale, oluci, opšavi i drugo ),
– dimnjaci, ventilacioni kanali,
– prohodne i neprohodne zajedničke terase sa ogradom,
– fasade,
– zajednička stubišta, požarni prilazi, ograde i slično,
2.Uređaji u zgradi:
– liftovi i pokretne platforme sa svim instalacijama,
– uređaji za snadbijevanje vodom ( pumpe, hidrofor i hidrofleksi ) sa pratećim instalacijama,
– hidranti sa instalacijama i ventilima, protivpožarni aparati,
– sanitarni uređaji u zajedničkim prostorijama,
– uređaji za zagrijavanje u zajedničkim prostorijama,
– poštanski sandučići,
3.Instalacije zgrade:
– električne instalacije od glavnih osigurača do pomoćne razvodne table u stanu,
– električne instalacije stubišne rasvjete (automati, sijalična mjesta i armature, razvodna
ploča brojila i uklopni sat),
– vodovodne instalacije od glavnog vodomjera potrošača kao i sve instalacije u zidu i odvodi
u podu, te sanacije poslije intervencija, sanitarni uređaji, instalacije vodovoda i kanalizacije
u zajedničkim prostorijama,
– zajednička instalacija centralnog grijanja od toplotne podstanice (ako je toplotna podstanica
smještena unutar zgrade) ili priključnog šahta zgrade (ako toplotna podstanica nije
smještena unutar zgrade) do priključka potrošača na vertikale, uključujući instalacije za
otvorenu ekspanziju i centralno ozračavanje,
– telefonske instalacije do razvoda za posebne dijelove zgrade,
– instalacije električnih brava, interfona pozivnih tastatura, zvona, televizijskih antena,
– instalacije gromobrana,
4.Prostorije zgrade:
– ulaz u zgradu, sa ili bez vjetrobrana,
– stubišni prostori sa ogradom,
– hodnici i galerije,
– podrumski prostor sa izuzetkom pomoćnih prostorija (ostava) koje pripadaju stanu,
– potkrovlja i tavani,
– prohodne i neprohodne terase,
– zajednička spremišta,
– smetljarnici i druge prostorije za skupljanje otpadaka,
– zajedničke društvene prostorije.
5.Pod zajedničkim dijelovima zgrade koje služi samo nekim, a ne svim posebnim dijelovima
zgrade smatraju se:
– posebna ulazna vrata,
– stepeništa,
– dimnjaci,
– liftovi i drugi uređaji,
– tavanske i podrumske prostorije,
– terase, pregradni zidovi između dva stana ili prostorije i slično,
– drugi dijelovi i uređaji koji služe samo nekim posebnim dijelovima zgrade.
Međusobni odnosi vlasnika u korištenju i upravljanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u pogledu njihovog održavanja uređuju se međuvlasničkim ugovorom tih vlasnika u skladu sa odredbama ovog zakona i drugim propisima.
Zemljište koje služi redovnoj upotrebi zgrade smatra se slobodan prostor koji je funkcionalno vezan za zgradu, odnosno koji je regulacionim planom utvrđen za tu namjenu.
Č l a n 3.
Odredbe ove Odluke obavezne su za etažne vlasnike, korisnike odnosno zakupce stanova kao i članove njihovih domaćinstava, vlasnike, korisnike odnosno zakupce poslovnih prostorija i lica koja povremeno navraćaju, te lica koja po bilo kojem osnovu koriste zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Č l a n 4.
Međusobni odnosi vlasnika u korištenju i upravljanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u pogledu njihovog održavanja uređuju se međuvlasničkim ugovorom.
Sadržaj ugovora, uslovi njegovog zaključenja i izmjene regulisane su Zakonom o upravljanju i održavanju stambenih i stambeno-poslovnih zgrada.
II NAČIN KORIŠTENJA STANOVA, POSLOVNIH PROSTORA I DRUGIH
PROSTORA KOJI SE KORISTE ZA POSEBNE NAMJENE, ZAJEDNIČKIH
DIJELOVA ZGRADA I ZEMLJIŠTA KOJE SLUŽI REDOVNOJ UPOTREBI
ZGRADE
Č l a n 5.
Lica iz člana 3. ove Odluke dužni su stanove, poslovne i druge prostore kao i zajedničke dijelove zgrade čuvati od uništenja i oštećenja, savjesno i odgovorno koristiti na način da druge ne ometaju u mirnom korištenju.
Č l a n 6.
Vlasnici, korisnici i druga lica iz člana 3. ove Odluke dužni su u pogledu korištenja stanova, poslovnih prostora i drugih prostora, zajedničkih dijelova zgrade i zemljište koje služi redovnoj upotrebi zgrade, naročito:
da zemljište koje služi redovnoj upotrebi zgrade (dvorište), predvorje, stubište, podrume, vešernice i druge zajedničke prostorije u zgradi drže čistim i urednim, a svako oštečenje bez odlaganja prijaviti upravitelju zgrade radi popravki,
da natpisi na poslovnim prostorima budu uvijek uredni i čisti, ispravno napisani i odobreni od strane nadležnog organa,
da zastave, prigodni natpisi, ukrasi i slike što se postavljaju na zgradama budu uredni i čisti, te da se uklone 24 sata nakon prestanka prigode radi koje su postavljeni,
da se za poslovne prostore u stambenim zgradama, a posebno ugostiteljske objekte u kojima se sprema hrana ili u njima nastaju isparenja i mirisi osigura ventilacija čiji izvod nadvisuje najvišu etažu zgrade, kao i da te prostorije redovno provjetravaju,
da se obavljanjem poslovne djelatnosti u poslovnim prostorijama ne ometaju stanari u mirnom i savjesnom korištenju stanova, drugih poslovnih prostora, garaža i zajedničkih prostorija zgrade,
da pored ugrađenih interfona i zvona, kao i na poštanskim sandučićima budu ugrađeni natpisi sa imenima i prezimenima stanara,
da ulazna vrata u zgradu, prozore na podrumima, stubištima, tavane, drže u urednom i ispravnom stanju i redovno ih zaključavaju,
da sve instalacije i uređaje u zgradi održavaju u ispravnom stanju i zaštićene od negativnih vremenskih uticaja (zaleđivanja, zapušenja, zagađivanja i slično),
da se svim stanarima omogući korištenje zajedničkih prostorija i uređaja, a posloje svake upotrebe da očiste i dovedu u red, a ključeve svih prostorija vrate predsjedniku kućnog savjeta zgrade,
10. da zajedničke prostorije zgrade čiste po redosljedu utvrđenom od strane kućnog savjeta,
11. da osiguraju osvjetljenje u stubištu i predvorju,
12. da sa balkona, lodža i terasa blagovremeno uklanjaju vodu-kišnicu, snijeg i led,
13. da otpatke i smeće odlažu u određene posude,
14. da šahtove za vodu i ventile redovno održavaju i vode računa da uvijek budu dostupni i ispravni,
15. da prozori i vrata u stanovima i zajedničkim prostorijama u vrijeme padanja kiše, snijega i grada budu zatvoreni,
16. da stanove, poslovne prostore i garaže u zgradama i zajedničke prostorije koriste prema njihovoj namjeni,
17. smeće, stari namještaj, bijelu tehniku, drva, ugalj i slično ne ostavljati ispred ulaznih vrata u zgradu, stanove podrume i zajedničke prostorije,
18. da ugalj i drva spremaju u podrume, drvarnice, šupe i slično,
19. da se liftove koriste i održavaju prema tehničkim propisima i uputstvu za korištenje,
20. cvijeće na balkonima držati u vodonepropusnim posudama, a zalijevati ga tako da se ne kvasi fasada i ne ometa prolaz prolaznicima, kao i osiguranim od pada,
21. kućne ljubimce (životinje) držati u stanu uz poštovanje propisa o njihovom držanju i spriječiti ometanje drugih stanara i prljanje dvorišta i zelenih površina,
22. poštivanje potpunog mira i tišine u i oko zgrade, ljeti u vremenu od 22,30 do 6,00 sati i od 16,30 do 18,30 sati, a zimi u vremenu od 22,00 do 6,30 i od 16,30 do 18,30 sati,
23. najkasnije na 24 sata najaviti posebne događaje u stanu poslovnom prostoru u kojima se narušava javni red i mir (proslave, glasna muzika, dolazak većeg broja lica i slično) ili o vršenju opravki koje prouzrokuju buku, prašinu i slično,
24. peći, šporete i dimnjačke kanale redovno čistiti i ne ostavljati ih bez nadzora, a da dimnjačarska vratašca budu u svako vrijeme slobodna za pristup dimnjačara i drugih ovlaštenih lica,
25. da se redovno vrši dezinfekcija, dezinsekcija i deratizacija stanova i zajedničkih prostorija i da se licima za vršenje tih poslova omogući ulazak u stanove, poslovne i zajedničke prostorije,
26. da se u zgradama sa pet ili više spratova instaliraju uređaji i oprema za gašenje požara i da se brinu o njenoj ispravnosti.
Č l a n 7.
Zabranjeno je u stanovima, poslovnim prostorima, garažama u stambenim zgradama, zajedničkim prostorijama zgrada i na zemljištu koje služi redovnoj upotrebi zgrade:
držati lako zapaljive i otrovne materije u količini većoj od količine određene zakonskim propisima,
ostavljanje uključenih aparata i uređaja (plinskih i električnih aparata i slično) u vrijeme kada ne borave u stanu,
gomilanje, cijepanje drva i razbijanje uglja u stanu, na balkonu, lođi, terasi, tavanu i pločnicima oko zgrade,
isprašivanje i zračenje tepiha, stolnjaka, posteljine na prozorima, balkonskim ogradama, lođama, stubištima, terasama i slično,
izbacivanje smeća, otpadaka, opušaka i svih drugih predmeta kroz prozore i bacanje hrane radi hranjenja ptica i životinja,
u toku dana sa ulične strane sušenje rublja i veša na vidnim dijelovima balkona i na prozorima okrenutim prema ulici,
vješanje predmeta preko prozorskih i balkonskih parapeta,
na prozorima, balkonima, terasama i drugim vanjskim dijelovima zgrade držati predmete koji mogu povrijediti prolaznike i oštetiti fasadu zgrade,
na balkonima i terasama zgrade odlaganje dijelova namještaja i drugih predmeta, obavljanje zanatske djelatnosti, igranje lopte i slično,
na ulazu u zgradu ostavljati predmete koji bi mogli smetati prolazu ili prouzrokovati nezgodu, bacati otpatke i drugo smeće,
postavljanje klima uređaja, reklama, satelitskih antena bet rješenja nadležnog organa uprave, kao i obićnih antena na fasadama i krovovima ukoliko je postavljenja zajednička antena, prozorima i balkonima okrenutim prema ulicama, ako se iste mogu postaviti na dvorišnoj strani zgrade,
proizvoditi buku sviranjem, pjevanjem, glasnim govorom, postavljanjem zvučnika, TV i radio aparatima i slično iznad dozvoljenog nivoa,
nepotrebno zadržavanje stanara i drugih lica na ulazu u zgrade, stubišta, podrumskih i tavanskih prostorija,
podrume, šupe i druge prostorije koristiti za radionice, zabavu ili druge svrhe, bez saglasnosti etažnih vlasnika i upravitelja.
u stanovima i zajedničkim prostorijama montirati ili demontirati uređaje bilo koje vrste ili vršiti prepravke bez predhodnog odobrenja nadležnog organa, etažnih vlasnika i upravitelja,
nasilno otvaranje (obijanje) vrata na zajedničkim prostorijama,
vikom, lupom i sličnim radnjama remetiti mir u zgardi i dorištu zgrade,
u stubištima i hodnicima čišćenje obuće, odjeće, istresanje tepiha, krpa i slično,
držanje i klanje životinja u stanovima, zajedničkim prostorijama i dvorištu zgrade,
na balkonima, terasama, stubištima pripremati jela,
uz fasadu odlagati drva, ugalj i drugi materijal (građu, crijep, ciglu, pijesak i drugo),
prljanje (pisanje grafita), oštečenje i zagađenje zgrada, uređaja, blačenje izloga i fasada,
ljepljenje plakata i reklamnog materijala bez dozvole i izvan mjesta određenih za te namjene,
prolijevanje i ispuštanje u dvorišta zapaljivih, otrovnih, prljavih i masnih tečnosti, boja lakova i materija neugodnog mirisa,
premještati kante za smeće sa mjesta određenog za te namjene,
istresti pepeo koji nije ugašen u posude za smeće, istresati ga na javne površine, vodotoke, šahtove i slično,
pranje, čišćenje i opravka automobila u dvorištu zgrade,
parkiranje motornih vozila u dvorištu koja ometaju normalno stanovanje,
nepotrebno turiranje vozila i upotreba zvučnih signala, a posebno u vrijeme dnevnog odmora,
opravljanje i rukovanje instalacijama od strane neovlaštenih i nestručnih ljudi,
u sanitarne uređaje bacati otpatke i druge predmete koji bi mogli dovesti do zapušenja ili oštečenja instalacija,
loženje vatre u stanu, kai i zajedničkim prostorijama u kojima nema dimnjaka,
mijenjati otvore na dimnjaku i priključivati se na dimnovodne kanale suprotno tehničkim propisima i projektu zgrade,
na tavanu sušiti meso, ložiti vatru i držati namještaj, ambalažu, papir i na tavan ulaziti sa otvorenim plamenom (svijeća, lampa i slično).
I I I UPRAVLJANJE ZGRADOM
Č l a n 8.
Zgradom upravljaju vlasnici stanova i poslovnih prostora putem Skupa etažnih vlasnika zgrade.
Skup etažnih vlasnika zgrade ima slijedeće nadležnosti:
– bira predsjednika,
– imenuje odbor vlasnika,
– donosi program tekućeg i investicionog održavanja zgrade,
– donosi odluku o korištenju zajedničkih prostorija zgrade,
– donosi odluke o zaključivanju međusobnih ugovora vlasnika, naknadama za vršenje
administrarivnih poslova, upravlja zgradom, te druge odluke koje prelaze okvir
redovnog upravljanja.
Prvu sjednicu Skupa etažnih vlasnika saziva predsjednik Savjeta mjesne zajednice, a istoj prisustvuju stručno lice iz Službe za prostorno uređenje, imovinsko-pravne, geodetske, stambeno-komunalne poslove i zaštitu okoline.
Č l a n 9.
Skup etažnih vlasnika bira predsjednika na period od četiri godine.
Predsjednik priprema, saziva i vodi sjednice Skupa etažnih vlasnika.
Č l a n 10.
Ukoliko zgrada ima do 20 vlasnika predsjednik skupa etažnih vlasnika zastupa zgradu pred službama, organima uprave i pravosuđa u poslovima upravljanja, održavanja zgrade kao i subjektima kojima je povjereno održavanje zgrade ili izvođenje radova.
Č l a n 11.
Ukoliko zgrada ima više od 20 vlasnika mora imati Odbor Skupa etažnih vlasnika.
Odbor ima 5 članova i bira predsjednika Odbora na period od četiri godine.
Predsjednik Odbora zastupa zgradu pred službama, organima uprave i pravosuđa u poslovima upravljanja, održavanja zgrade kao i subjektima kojima je povjereno održavanje zgrade ili izvođenje poslova.
Član 12.
Sjednica Skupa zgrade se može održati samo ako je prisutno više od 50% vlasnika zgrade.
Odluke se donose većinom glasova prisutnih.
Kod donošenja odluka koje se odnose na poslove redovnog održavanja, potrebna je saglasnost etažnih vlasnika čiji dijelovi zajedno čine više od jedne polovine površine zgrade.
Kod donošenja Odluka, koje se odnose na veće investicije koje su nužne za održavanje zgrade, poslovna je saglasnost vlasnika stanova i poslovnih prostora čiji dijelovi zajedno čine više od dvije trećine površine zgrade.
Kod donošenja Odluka koje prelaze okvir redovnog upravljanja potrebna je saglasnost svih vlasnika stanova i poslovnih prostora.
Č l a n 13.
Održavanje zgrade vlasnici povjeravaju pravnom licu ili obrtniku, koji je registrovan za te poslove, o čemu zaključuju ugovor o održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Pravno lice ili obrtnik sa kojim vlasnici zaključuju ugovor o održavanju zgrade mora imati odobrenje-certifikat za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade izdat od strane Ministarstva za prostorno uređenje, promet ikomunikacije i zaštitu okoline Zeničko-dobojskog kantona.
Ukoliko nisu potpisani međuvlasnički ugovori ili ne mogu biti konstituisani organi koji upravljaju zgradom, te ukoliko poslove upravljanja ne obavljaju odgovorno i u skladu sa zakonom, primjenjivat će se član 30. Zakona o upravljanju i održavanju stambenih i stambeno-poslovnih zgrada.
Č l a n 14.
Upravljanje stambenim i stambeno poslovnim zgradama podrazumijeva:
– čuvanje i arhiviranje svih relevantnih podataka o posebnim dijelovima, vlasnicima i zajedničkim dijelovima i uređajima zgrada,
– zaključivanje međuvlasničkih ugovora,
– zaključivanje ugovora o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova zgrada sa vlasnicima ili izabranim predstavnicima vlasnika,
– naplatu finansijskih sredstava za režijske troškove upravljanja i troškove održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
– vođenje knjigovodstva, te operativnih finansijskih poslova u funkciji upravljanja i održavanja,
– osiguranje zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, te aktivnosti oko naplate tj. refundiranje štete u zgradama,
– donošenje i realizacija planova i programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
– informisanje predstavnika vlasnika, te koordiniranje između vlasnika,
– prikupljanje ponuda i ugovaranje radova na redovnom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
– zastupanje vlasnika pred sudovima, organima uprave i drugim organima u pravnim stvarima koje se odnose na zajedničke dijelove i uređaje zgrade,
– koordinacija sa organima lokalne vlasti i predstavnicima zgrada.
I V FINANSIRANJE ODRŽAVANJA ZGRADE
Č l a n 15.
Finansiranje održavanja zajedničkih dijelova i uređenje zgrade se vrši iz sredstava koja vlasnici ili korisnici stanova i stambeno-poslovnih prostora uplaćuju na depozitni račun zgrade koji će u tu svrhu otvoriti kod upravitelja.
Č l a n 16.
Visinu naknade iz člana 15. propisuje Općinsko vijeće na prijedlog nadležne općinske službe.
Naknada iz stava 1. ne može biti manja od Zakonom propisanog minimalnog iznosa po jednom m2 površine stambenog, odnosno poslovnog prostora.
Č l a n 17.
Ukoliko vlasnik ne uplati tri mjesečne naknade uzastopno, potpisnici međuvlasničkog ugovora, odnosno njihov ovlašteni predstavnik i upravitelj imaju pravo podnijeti tužbu za naplatu naknade protiv tog vlasnika kod nadležnog suda.
V NADZOR NAD PROVOĐENJEM ODLUKE
Č l a n 18.
Nadzor nad provođenjem ove Odluke provodi Ministarstvo za prostorno uređenje, promet i komunikacije i zaštitu okoline Ze-do kantona, Općinska služba prostorno uređenje, imovinsko-pravne, geodetske, stambeno-komunalne poslove i zaštitu okoline i predstavnici organizacije kojoj je povjereno održavanje zgrade.
Inspekcijski nadzor provodi kantonalna i općinska inspekcijska služba, svaka iz okvira svoje nadležnosti.
VI KAZNENE ODREDBE
Č l a n 19.
Novčanom kaznom u iznosu od 100,00 do 300,00 KM kaznit će se pojedinac zbog prekršaja iz obaveza iz čl. 6. tačke 1., 7., 9., 10., 11., 12., 13., 14., 15., 16., 17., 18., 19., 20. i 22 i člana 7. tačke 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10., 12., 13., 17., 18., 21., 22. i 32.
Č l a n 20.
Novčanom kaznom u iznosu od 200,00 do 500,00 KM kaznit će se pojedinac zbog prekršaja iz čl. 6. tačke 21. i 23. i člana 7. tačke 1., 2., 11., 14., 15., 16., 19., 24., 26., 30., 33. i 34.
Č l a n 21.
Novčanom kaznom u iznosu od 200,00 do 500,00 KM kaznit će se lica kojima je povjereno upravljanje zgradom zbog prekršaja iz čl. 6. tačke 2., 3., 4., 5., 8., 14., 19., 25. i 26., te člana 7. tačke 30. i 33.
Č l a n 22.
Za prekršaje iz ove Odluke koje izvrši maloljetno lice kaznit će se njegov roditelj, odnosno staratelj.
VII PRELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE
Č l a n 23.
U roku od 60 dana, od dana stupanja na snagu ove Odluke, lice kojem je povjereno upravljanjem zgradom dužno je:
– na vidnom mjestu, na ulazu u zgradu, istaknuti ime upravitelja sa adresom, sjedištem, brojem telefona i imenom i prezimenom predstavnika etažnih vlasnika,
– postaviti ovu Odluku na oglasnu ploču kako bi se vlasnici i korisnici stambenih i stambeno-poslovnih prostora mogli upoznati sa njenim odredbama.
Sredstva za nabavku i postavljanje ploče i ove Odluke obezbjeđuju se iz sredstava koje
vlasnici, odnosno korisnici stanova i stambeno-poslovnih prostora plaćaju na ime naknade za upravljanje i održavanje zgrada.
Nabavku i postavljanje oglasne ploče i Odluke u novoizgrađenim i neuseljenim zgradama dužan je osigurati investitor prije izdavanja upotrebne dozvole.
Č l a n 24.
U roku 90 dana od dana stupanja na snagu ove Odluke etažni vlasnici su dužni potpisati ugovor o održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sa izabranim upraviteljem.
Novčanom kaznom u iznosu od 300,00 KM kaznit će se prekršitelji koji ne izvrše obaveze iz ovog člana.
Č l a n 25.
Odluka stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku općine Visoko“.
Broj: 01/1-02-240/10 ZAMJENIK PREDSJEDAVAJUĆEG
Visoko, 09.06.2010. godine Općinskog vijeća Visoko
Nijaz Šahinović
